Ley N° 27. 551 – Nueva Ley de Alquileres

HDSEditor02 | 10/08/20 | Newsletters

El 1° de julio de 2020 entró en vigencia la Ley N° 27.551, que modificó diversas disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) referentes a los contratos de locación.

A continuación se detallan las principales modificaciones introducidas por la normativa:

 

  • Se sustituye el artículo 75 del CCyC referido al domicilio especial, estableciendo que las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan, pudiendo, además, constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.
  • Se reemplaza el artículo 1.196 del CCyC, estableciendo que, si el destino de la locación es habitacional, no puede requerirse del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler, agregándose que el depósito de garantía será devuelto, al momento de la restitución del inmueble, mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación o a la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas. Tampoco podrá requerirse del locatario la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
  • Se sustituye el artículo 1.198 del CCyC referido al plazo mínimo de la locación del inmueble, estableciendo que cualquiera sea su destino el plazo mínimo legal será de tres (3) años, con excepción de aquellos casos comprendidos en el artículo 1.199 del CCyC. El locatario puede renunciar a este plazo si está en tenencia de la cosa.
  • Se incorpora la excepción sobre locaciones con fines de turismo, estableciendo que si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
  • Se establece que, en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario la puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. De no ser urgentes las reparaciones, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
  • Se sustituye el artículo 1.203 del CCyC que establecía que si, por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, este puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. El nuevo artículo modifica el requisito de caso fortuito o fuerza mayor por “causas no imputables al locatario”.
  • Se incorpora la facultad para el locatario de compensar los gastos y acreencias a cargo del locador con los cánones locativos, previa notificación fehaciente.
  • Se establece que quedarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
  • Respecto de la resolución anticipada del contrato por parte del locatario, se fija que en los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realice con una anticipación de tres (3) meses o más, habiendo transcurrido al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna. Para los casos comprendidos en artículo 1.199, el locatario debe abonar al locador una indemnización equivalente dos (2) meses de alquiler.
  • Se incorpora el artículo 1.221 bis del CCyC, el cual establece que, respecto de la renovación del contrato en los casos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
  • Se agrega que, en las locaciones de inmuebles, la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.Se establece que en los contratos de locación con destino habitacional, el locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías: i) título de propiedad inmueble; ii) aval bancario; iii) seguro de caución; iv) garantía de fianza o fiador solidario; o v) garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. Asimismo, se establecen ciertos topes para el valor de las garantías en función del valor de la locación.
  • Se establece que los contratos de locación, cualquiera sea su destino, quedarán exceptuados de las prohibiciones contenidas los artículos 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad, respecto a la actualización monetaria, indexación por precios o variación de costos.
  • Se incorporan pautas para la fijación del ajuste del canon locativo de contratos con destino habitacional en función de las variaciones del índice de precios al consumidor (IPC) y de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
  • El artículo 15 prevé la consignación en caso que el locador se rehusare a cobrar el canon locativo, debiendo el locatario intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las 48 horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, deberá proceder a la consignación judicial del monto adeudado o a su pago mediante cheque cancelatorio.
  • Se establece la obligación a cargo del locador de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en forma y con los alcances que dicho organismo disponga.
  • Se modifica la Ley N° 26.589 de Mediación y Conciliación en el sentido de que en los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.

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