Nulidad del boleto de compraventa que, en fraude a la ley, encubría una garantía real no contemplada por la ley

HDSEditor02 | 10/10/19 | Newsletters

La Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Necochea confirmó el decisorio de primera instancia y declaró la nulidad de un boleto de compraventa por considerar que, en fraude a la ley, encubría una garantía real no contemplada por el Código Civil y Comercial de la Nación.

En el presente caso (autos “T c/ C s/ escrituración”), una sociedad (se trataba de una SRL), como compradora bajo un boleto de compraventa, demandó por escrituración a una persona física como vendedora bajo dicho boleto. Por otro lado, el demandad reconvino a la actora (es decir, interpuso una demanda contra la actora con pretensiones derivadas de la misma relación jurídica invocada en la demanda), solicitando se declarara la nulidad del boleto de compraventa. La reconvención estuvo dirigida no solo contra la actora sino también contra una socia y gerente (en el sentido de órgano de administración) y un abogado (apoderado de la sociedad actora y cónyuge de la socia gerente).

 

La sentencia de primera instancia rechazó la demanda por escrituración y, haciendo lugar a la reconvención, declaró la nulidad del boleto de compraventa por entender que había celebrado mediando un vicio del consentimiento (dolo).

 

Con fecha 1 de abril de 2019, la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Necochea confirmó la sentencia de primera instancia. Sin embargo, a diferencia del juez de primera instancia, la Cámara entendió que el fundamento de la nulidad no radicaba en la existencia de un vicio del consentimiento sino de un “fraude a la ley”, a resultas de lo cual el boleto se tornaba en un acto nulo de nulidad absoluta.

 

La Cámara entendió aplicable al caso el derogado Código Civil (el “CC”), por ser la ley vigente en el año 2007, en el cuál había sido celebrado el boleto de compraventa. No obstante, entendemos que la solución no se habría modificado si se hubiera aplicado el Código Civil y Comercial (el “CCyC”) que reemplazó al CC en agosto de 2015.

 

La Cámara consideró probado que la sociedad actora, su gerenta y su cónyuge, actuando en forma conjunta, indiscriminada y promiscua, habían otorgado préstamos de dinero al demandado.

 

La Cámara entendió que el boleto de compraventa constituía en realidad un “negocio de  garantía” respecto de los préstamos otorgados, extremo que entendió reforzado por la circunstancia de que el demandado (vendedor) otorgó a la actora (compradora) un poder para escriturar. Tuvo en cuenta, entre otros indicios que tornaban inverosímil la operación de compraventa, que el valor de mercado a la fecha del boleto (según la tasación practicada en el expediente) era más del doble del precio consignado, la renuncia al estudio de títulos, así como que, más allá de manifestarse en el boleto que el mismo se pagaba en el acto de su celebración, no se demostró que el pago haya tenido lugar.

 

La Cámara entendió que la “causa-fin” expuesta (transmisión de la propiedad del inmueble) era falsa y que “causa-fin” real consistía en garantizar los préstamos otorgados al demandado, por lo cual se estaba por ende en presencia de un “negocio indirecto” y más precisamente de un “negocio fiduciario” (no en el sentido del “fideicomiso” tipificado inicialmente por la Ley 24.441 y actualmente por el CCyC) sino en el sentido de la clásica fiducia, en la cual hay una desproporción entre el medio usado y el fin perseguido (ejemplificando con la transmisión de la propiedad con una mera finalidad de garantía).

 

La Cámara concluyó que no cabía admitir la acción de escrituración como una suerte de “ejecución de la garantía” porque ello implicaría convalidar un “fraude a la ley” por dos razones.

 

Por un lado, sería una ejecución “contra legem”, ya que se estarían contraviniendo las reglas legales obligatorias para el cobro de deudas, es decir, para agredir el patrimonio del deudor como “prenda común de los acreedores”, reglas que protegen al deudor al otorgarle oportunidad de defensa (art. 505 y concordantes del CC). (1)

 

Por otro lado, (a) se estaría creando una “preferencia de cobro de fuente convencional” que se encuentra vedada por la ley (art. 3876 CC) (2), porque se cobraría antes que los eventuales restantes acreedores a la fecha del boleto, que ignorarían el boleto, que no tuvo ninguna publicidad (no fue inscripto en un registro de la propiedad inmuebles ni hubo entrega de la posesión al supuesto comprador); y (b) se estaría permitiendo la ejecución de una garantía real no contemplada y regulada por la ley y, por ende, no admitida (art. 2505 CC) (3), pues se llegaría a un resultado análogo al de las garantías típicas qué si lo están (por ejemplo, la hipoteca).

 

Por todo ello, la Cámara consideró que la “causa-fin” de garantía era ilícita.

 

El fallo replantea interesantes cuestiones en materia de garantías, usual “campo minado” para los acreedores, especialmente cuando proceden sin un adecuado análisis de las cuestiones involucradas. El fallo no consideró expresamente el argumento emergente del art. 3165 CC, según el cual, en caso de falta de pago, el acreedor hipotecario no tiene otro derecho que perseguir la venta del inmueble (y no, acotamos, de apropiarse de la cosa). En similar sentido, el art. 2198 CCyC dispone, para los derechos reales de garantía, que es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía. El fallo consideró si la transacción hubiera podido considerarse válida a la luz de las normas que permitían (durante la vigencia del CC y en la actualidad bajo el CCyC) el pacto de retroventa (4) en materia de inmuebles ni tampoco si se estaría ante una operación de sale and lease back, que ya en ese entonces se entendía que podía llegar a considerarse admitido con respaldo en las disposiciones de la Ley 25.248 (vigente desde el año 2000) y en la actualidad por el CCyC (cuyas disposiciones reemplazaron dicha ley) (5). Quizás, aunque la cuestión demandaría mayor análisis, la circunstancia de no haberse consumado la adquisición del dominio, al no haberse cumplido los dos requisitos insoslayables (escritura pública y entrega de la posesión) el resultado del caso no habría variado. También se plantean cuestiones en torno al importe y pago del precio, tanto por la desproporción con el valor real que señala el fallo cuanto por la falta de acreditación de su pago (aunque cuando esto último podría eventualmente reemplazarse por la prueba del desembolso de los préstamos que se habrían “garantizado” con el boleto de compraventa).

  1. CC, art. 505: “Los efectos de las obligaciones respecto del acreedor son: 1° Darle derecho para emplear los medios legales, a fin de que el deudor le procure aquello a que se ha obligado; […]”.
    En similar sentido, el CCyC, art. 730: “Efectos con relación al acreedor. La obligación da derecho al acreedor a: a) emplear los medios legales para que el deudor le procure aquello a que se ha obligado; […]”.
  2. CC, art. 3.876: “El privilegio no puede resultar, sino de una disposición de la ley. El deudor no puede crear privilegio a favor de ninguno de los acreedores”.
  3. CC, art. 2.502: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”
    En similar sentido, el CCyC, 1884: “Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.
  1. CC, art. 1.366: «Venta con pacto de retroventa», es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución”.
    En similar sentido, el CCyC, 1163: “Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.”
    CCyC, art. 1169: “La compraventa sujeta a condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable”.
  1. Ley 25.248, art. 5: “El bien objeto del contrato puede: […]   e) Adquiere por el dador al tomador por el mismo contrato o habérselo adquirido con anterioridad;   […]”.
    En similar sentido, el CCyC, 1231: “El bien objeto del contrato puede:   […]   e) adquirirse por el dador al tomador por el mismo contrato o habérselo adquirido con anterioridad;   […]”.
    El Decreto 1038/2000, reglamentario de la Ley 25.248, titula su capítulo IV “IV – Operaciones de Lease Back” y dispone en su art. 26: “Los contratos leasing celebrados conforme las disposiciones de la Ley Nº 25.248, que habiendo adoptado la modalidad en la elección del bien prevista en el inciso e) del artículo 5º de la referida norma, tengan por objeto la locación con opción a compra de bienes adquiridos por el dador al tomador en virtud del mismo contrato o con anterioridad al mismo, se asimilarán a los fines fiscales a operaciones financieras   […]“.

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